时间流逝得如此之快，前方等待着我们的是新的机遇和挑战，是时候开始写计划了。那关于计划格式是怎样的呢？而个人计划又该怎么写呢？这里给大家分享一些最新的计划书范文，方便大家学习。
结合年初工作会议部署，营销部根据本次全省烟草会议精神。坚持“稳中求进、富有效率、充溢活力、优质服务”总体要求，结合县局（营销部）全年的工作思路并结合辖区实际情况，重点安排布置下半年的工作任务。下面，就营销部下半年工作做如下安排。
市场经理、客户经理素质整齐不齐，目前。局部人员对行业政策、工作流程、分析卷烟销售走势、客户指导等方面掌握能力和水平相对较低，很难适应目前烟草行业发展的要求。为适应新的形式，客观上肯定要求有一支业务过硬的营销队伍。
营销部将进一步加强人员的培训学习。培训方式多样化：集体培训、知识竞赛、演讲竞赛、自学等。内容广泛化：除行业政策、营销知识、法律法规之外，1加强行业及涉外知识的学习、着力提高营销人员的综合能力。针对目前营销人员素质整齐不齐的现状。重点要求营销人员学习其他方面的营销知识，社交礼仪、语言沟通等；时间上提供较为充分的空间，充分发挥早晚例会、业余时间，保证每个工作人员有一个较为宽余的学习时间。使每个营销人员的才智在市场、工作中得到较好的发挥。
保证各项工作的顺利开展。随着网建功能的进一步推进，2狠抓业务素质的提高。营销人员的工作质量的高低、服务水平的优劣、经营指导的有效性直接影响着工作的顺利开展。营销部将每月组织1-2次的营销人员培训和考试，重点以日常业务、v3系统的熟练操作、法律法规、行业政策、供货政策为重点。
客户经理与客户总量商定核定后，一是自6月份总量浮动管理实施以来。客户对自主提报需求的意识大大降低，客户对市场的真实需求和总量浮动管理的认识发生了误区，导致在市场调研的过程中，发现客户对总量浮动和自主提报需求认识出现偏差。既有客户认识方面的问题、也有客户经理宣传和引导方面的问题。使市场的真实需求没有在订单预报中充分发挥作用。二是客户经理对总量浮动管理和自主提报需求工作没有很好的领会，导致在日常的宣传和引导出现问题。针对存在问题将从以下方面进行着手整改。
将该项工作做为客户经理考核的一项重要指标。主要调查客户的知晓率、检查客户订单的自主提报数据为主要检查依据。1营销人员、客户对总量浮动管理和自主提报需求要有个正确的清醒的认识并加以区别开来。今年的下半年里。
重点以市场真实需求，2稳步推进“按客户订单组织货源”工作。客户经理预测准确率的考核。前20个全国卷烟重点骨干品牌评价结果，新品牌的投放、销售、分析和预测等做为重点进行考核，提高客户经理掌握市场的能力。由原来的总量预测准确率考核逐步放在单品牌的预测准确率上面来，特别是前20个全国卷烟重点骨干品牌。保证去年同期销售量的前提下，力争单条价较去年的元/条，增长元/条，增长个百分点。
客户经理与客户在总量商定工作中，3从“总量浮动管理”工作总体运行情况来看。客户经理对客户的历史销售数据和目前的供货政策没有很好的掌握，发生了少数客户总量商定过大或过小，实际订购卷烟过程中出现月初、月末销售大起、大落，甚至个别客户不能及时订购到实际销售的卷烟状况。针对目前的这种状况，客户经理在总量坚持不变的情况下，进一步调整商定不合理客户的供货量。杜绝月末局部客户无量无法订货，月初供货量增幅过大的状况。落实“市场需求基本满足，零售客户有所选择”订单供货基本要求，不时提高适应市场的能力。依照兰州公司货源供应、紧俏卷烟供应管理方法，对零售户订货实行总量浮动管理，可合理控制销量上限，但不得规定销量下限，也不得按规格约定销量；细分零售户对不同品牌（品类）需求数，形成对每一类零售户科学的合理定量并根据市场变化情况及时维护调整。通过合理定量，促进科学投放水平的提高，体现以市场为导向的投放原则。
为很好的掌握客户的真实需求掌握第一手资料。做为日常考核客户经理的一项日常工作。错误地将以上两项工作有效开展对立起来。实行“总量浮动管理”落实“按客户订单组织货源”有效途径。4按客户订单组织货源”与“总量浮动管理”工作有效衔接并能顺利开展。县营销部要求客户经理对管辖客户的商圈类型、客户类别、销售状况等基本情况为重点去了解。
如何提高客户服务质量、信息传送、赢利水平、情亲化服务、及时有效的货源等；如何加强客户的守法意识、配合水平、忠诚度等；需要我营销人员用心去呵护、去营造。为进一步建立良好的客我之间关系。
针对xxxx产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和xx人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于xx百盟的影响力，xx人民对百盟是抱有很大希望、对于xx产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，xx市先后出现xx万象城、xx等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
xxxx光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储以及办公配套无论是xx还是xx，甚至xx都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访20xx组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
目标市场：xx市高收入家庭、个体户，年龄在35--55岁之间。
产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。
价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：
1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。
2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。
3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。
4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：
1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。
2、针对即将面的.家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、20xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。
随着社会经济和人民生活水平的逐渐提高，城市人口的饮食习惯及膳食结构已经产生了巨大的改变，食品市场也逐渐向国际靠拢，呈现优质化、安全化的特点。农残超标、转基因等食品指标也成为市民心中的一大顾虑。在这种情况下，传统的蔬菜生产模式已经不能完全满足市场对于安全菜，放心菜的需求，市民对新兴的有机蔬菜和水果需求已经极大提升。
xx集团旗下的xx生态园农场种植的有机蔬菜水果在客观上是符合市场需求，顺应市场发展趋势的。在这样的情况下，建立完善的有机蔬菜配送营销模式，积极推进有机蔬菜市场占有率是势在必行的一个趋势。
一、项目分析
xx生态园有机蔬菜配送营销项目目的是以xx集团旗下xx生态园蔬菜生产基地为白山市消费者提供安全可靠，绿色生态的健康蔬菜产品；为xx集团及合作公司提供市场利润的市场营销项目。
由xx生态园负责菜品的生产、分装。依托我公司旗下c2c购物网站“来来速购”建立完整的销售、配送一体化的销售流程。根据客户订单统一配送来完成销售的营销模式。
二、市场定位
在进入市场初期为导入期，第一阶段市场推广目标定位为白山市区内的中、高收入家庭。产品初步定位为每周配送一次，每次2.5kg，定价为68元。
本项目由xx生态园蔬菜生产基地为产品依托，将xx生产的绿色有机蔬菜通过来来网络有限公司建立的便捷、高效、可信的市场渠道销售给目标客户群体。主要应设立以下几个部门：
1、生产及加工中心：
生产及加工中心为xx生态园蔬菜生产基地，主要负责绿色有机蔬菜的生产、采摘、清洗及分装工作。
2、订单管理部
订单管理部由来来网络有限公司的b2c网站“来来速购”网站组成。主要负责将xx生产的有机绿色蔬菜以产品的形式陈列到网站上，由客户选定并可直接在网站上确认订单。
3、营销策划部
营销策划部由来来网络有限公司组建策划营销团队，主要负责市场营销方案的策划及制定，市场拓展及客户开发，进行高效的市场推广及销售渠道的开发。
4、信息管理中心
信息管理中心由来来网络有限公司组建客服及seo服务部门，主要负责客户售前，售后的信息收集、产品反馈、消费者问题处理及网站和销售渠道的优化服务。
5、配送管理部
配送管理部由来来网络有限公司组建配送团队，主要负责产品的配送，包装的回收及现金订单的回收工作。
根据目前的市场情况和白山地区的经济实力分析，蔬菜市场的情况是与普通农产品相比，有机绿色蔬菜的市场份额很小、产品品种结构单一、受气候影响因素大。从需求方面分析，虽然消费者对有机绿色蔬菜有较大的需求，但是需求转化为实际购买力的比例严重失调，呈现严重的供大于求的现象。本项目正是立足于网络这个透明度高，方便快捷的平台来解决销售难，配送难，需求无法转变成为有效购买力的情况设立的，我们力争通过本项目来减少蔬菜销售的中间环节，减少大量人力、运力等形式降低销售成本，打开白山高端有机绿色蔬菜的销售市场。
一、产品及服务
优质的产品是决定市场营销成功与否的主要标准，本项目以xx生态园为依托，将具有“有机绿色蔬菜”认证的蔬菜通过来来网络有限公司的b2c 网络平台建立起供求双方的信息渠道，将优质的产品输送到消费者的手中。流程图如下配送管蓝色箭头：销售流程 红色箭头：信息流程
二、项目发展战略
1、导入期（3-5个月）
此阶段为项目生存阶段，以保证项目存活为基本目标。开始建立各职能部门并投入试运行。主要目标客户为白山市区年收入15万元以上的家庭。同时为xx公司产品设计全套识别vi系统，并申报相关部门取得相应的手续及产品信誉证明。快速成为白山具有较高知名度的最强有机绿色蔬菜销售企业。
2、发展期（项目开展一年内）
此阶段本项目已经在白山地区确立市场的统治地位，各部门已经能够保证人员齐备，能够有效的完成本部门的职能和任务，营销策划部能够有效的根据市场需要开拓新的营销策略，打开新的市场销售渠道。通过信息管理中心能够收集大量有效的客户信息并由营销策划部开展业务。项目应着手进行市场扩张。 建立更加完善的配货中心。进一步开放新的、多样化的产品结构逐步建立与大型商超的合作关系，深化品牌效应
3、发展后期
全面建立完善的产供销一体化流程，将品牌及销售模式推广到周边城市，开发并建立更大的产品生产基地。
任何项目和投资都具有风险，但是机遇与风险并存。之前已经提到，白山地区经济相对比较落后，高收入人群在消费者比例中相对较低，需求难以高效的转化为购买力。而且由于城市周边有大量的小型蔬菜生产户，夏季将对于本项目造成极大的冲击。如何能够抓住机遇，把握市场，增加收益，是项目决策团队必须考虑的问题。因此，从一开始我们就需要做好充分的风险控制，将危机出现的可能性降到最低。
一、 战略风险
战略风险是指项目领域选择的风险，xx集团及来来网络有限公司已经充分的了解到了市场的客观需要，才确定建立本项目。但是在能够满足市场客观需要的前提下，项目战略的执行过程仍有一定风险，主要体现在决策、运营以及财务方面。
1、决策风险控制
由于项目组成部分是由两个公司组成团队，在进行项目决策的时候难免出现意见分歧，为了避免由于意见分歧导致市场推广的迟滞，尽快确定项目决策核心是控制决策风险，避免内部矛盾的必要举措。
2、运营风险控制
尽快确定项目管理章程及制度，保证不会因为人员流失及制度不明确而影响整个项目的正常运转。
3、财务风险控制
财务管理作为项目的中枢神经，必须强化风险控制。项目合作双方应签订合同，明确双方投资方向，保证资金链，确保项目维持正常运转。如果项目初期出现滞销或支大于收的情况，要及时调整财务策略，保证项目能够继续进行。
二、 竞争风险
白山地区经营有机绿色蔬菜的企业目前已有几家，为了避免竞争风险，公司应强化信息管理中心及营销策划部，大力开拓市场，创建品牌效应。确立本项目的市场占有率。吸收高效的市场营销人员，培养优秀的市场开发团队，保证项目销售方面不落人后。使项目人力资源达到结构精，效率高。
三、 产品风险
首先要保证产品的品质，由于蔬菜本身的特殊性，要保证产品的新鲜、洁净。其次要加强销售信息收集，通过不断的收集信息来制定更加合理的销售方式及产品定价，让项目处于不败之地。最后要保证物流配送的快速高效，不能因为物流环节导致产品出现不新鲜甚至变质的情况。
一、品牌树立
品牌是产品的商标、名称、包装、价格、信誉、广告风格的集合体，鲜明独特的品牌形象对顾客对产品的认知有强大的导向作用，对于产品的销售有重大的意义。
1、品牌目标
明确项目理念，着手设计产品logo，树立产品“优质、绿色、健康”的形象。
2、实现途径
设计logo等vi识别系统，设计海报，dm宣传单，广播专题，网站专栏宣传，电视广告，户外媒体宣传等途径迅速让白山市民对产品有基本认知。
通过组织活动，投资公益事业，有奖销售等方式强化品牌形象，打开市场渠道。
通过强化内部管理在消费者面前树立高效、负责、热情的优秀形象，在消费者心理上营造优良的信誉度。
订单管理部
订单维护员一人
营销策划部
策划部文员一人 业务经理一人 业务员四人 广告设计一人
信息管理中心
客服两人 seo一人
配送管理部
配送员最低两人。
第九章：产品定价及市场营销奖励手段
根据项目合作双方商定，初步将产品定位为每月272元配送4次，每次2.5kg既每次68元。
市场营销人员在推广期每成功签订一份订单可获得订单金额的10%业务提成。提成具体方式由来来网络董事会确定制度决定。
商标/定价/重要促销手段/目标市场等。
(1)市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。
(2)产品状况：目前市场上的品种/特点/价格/包装等。
(3)竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况。
(4)分销状况：销售渠道等。
(5)宏观环境状况：消费群体与需求状况。
优势：销售、经济、技术、管理、政策等方面的优势力。
劣势：销售、经济、技术、管理、政策（如行业管制等政策限制）等方面的劣势力。
机率：市场机率与把握情况。
威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险。
财务目标：
公司未来3年或5年的销售收入预测（融资成功情况下）： （单位：万元）
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
销售收入
市场份额
营销目标：销售成本毛利率达到多少。
目标市场：-
定位：-
产品线：-
定价：产品销售成本的构成及销售价格制订的依据等。 分销：分销渠道（包括代理渠道等）。
销售队伍：组建与激励机制等情况。
服务：售后客户服务。
广告：宣传广告形式。
促销：促销方式。
r&d：产品完善与新产品开发举措。
市场调研：主要市场调研手段与举措。
营销活动（时间）安排。
风险来源与控制方法。
哪些中外合作申请项目需要撰写市场营销策划书？
对于市场竞争强烈的行业领域(如普通生活消费品的生产销售项目)，除了商业计划书外，国际投资商一般都希望看到项目方提供的市场运销计划书。
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市场营销策划书大纲——以营养保健品(口服液) 为例
1. 执行概要和要领
采用“xxx口服液”作为商标和品名，厂名为“aaa食品厂”；每疗程定价为300元（产品的成本毛利率为200%）；采用地毯式轰炸的全方位促销手段；“xxx口服液”将于20xx年10月1日前投放市场，目标市场为武汉市。
2. 目前营销状况
(1) 市场状况：保健品市场发展快，规模大，但竞争激烈，起伏大；“广告开路”是营养保健品营销的重要特点；市场价格普遍偏高，流通企业利润较大；最近两年保健品市场出现了较大的滑坡。
(2) 产品状况：各类营养保健品有几百种，有进补养生类，人体平衡类，清除垃圾类，菌群平衡类等等。销路稍好的品种每盒价格在30-40元，零售价与出厂价的差额一般在30%；；包装多采用玻璃瓶或pvc。
(3) 竞争状况：竞争激烈，起伏大，经常出现“各领风骚两三年”的情况。
(4) 分销状况：销售渠道主要是商店，药店（在医院，只有获得药证字号者才能进入）。
(5) 宏观环境状况：消费者收入水平提高，工作压力较大，对保健品有较大需求。
3. swot和问题分析
优势：本集团有雄厚的经济势力；有较强的技术势力；集团最高领导高度重视并确定了极为优惠的政策。
劣势：该产品为“食字号”保健品，只能在商店，药店销售而不能进入医院；生产许可证至今尚未办好；集团传统产品为禽兽药品。 机会：保健品市场发展快，市场容量大，对南昌地区熟悉。 威胁：保健品市场竞争激烈，起伏大。
综上所述，应当首先抓紧办好生产许可证，利用本集团的资金技术优势，在自己熟悉的南昌地区采取全方位的促销和分销手段，确定区别于传统产品的商标/品名/厂名，以最强的竞争力迅速占领尽可能多的本地市场份额。突出纯天然绿色食品的特色，占领尽可能多的“食字号”市场份额。
4. 目标
财务目标： 略
营销目标：成本毛利率达到200%。
5. 营销战略：
俗话说的好：“火车跑的快，快靠车头带。”一份工作要想有更好的成果，前面的领导人物起着关键的作用。没错，对于销售主管的我，也对年的工作做出了新的计划。
年底的工作已经做完，整体来说还算基本顺利。根据销售工作总结回款情况，销售回顾，经营分析及业务来源等方面的问题，作为销售主管的我对于年的销售主管工作计划有了新的方向：
我的个人工作计划会明细化，但在实施的过程中将带领所有的组员们一起行动。年预计全年回款100万元以上，保持增长345.9%，预计第一季度完成15万元回款，第二季度25万元回款，第三季度回款30万元，第四季度30万元，市内终端用户预计扩增至150家，分销商增到70家。
定期检查核实经销高的产品库存，配合公司发货时间及物流工作，确保经销商的库存在短期内消化，不出现积压产品及断货现象，同时协调好各分销商的渠道，有销售网络重叠现象的，避免引起产品价格战。
实行奖罚分明制度管理体系，解决因产品价格大幅度波动造成的市场威胁，查找冲货根源，经核实无误后取消违规经销商的产品促销资格，时间为1年。相反，提供有效信息并持有凭证的销售商，公司给予相应的促销补贴政策。
进一步将产品深度分销，由原来的批发市场深入至农贸市场，在终端的走访中，针对信息的收集，寻找对产品需求量大的消费群。目前，浓缩果汁产品的需求量集中在咖啡馆、茶馆，我们还需要在产品质量和价格上寻找相应的切入点。
将对等苏中、苏北、及局部市场进行开发，搜罗并设立特约经销商，享有与经销商同样的经销政策，实行自然销售，特殊区域可视情况而定，是否增派销售人员。
鸡汁和果汁在年将被重点推广，两个产品的消化周期短，但在市场竞争方面优势不明显，准备将相应消化周期长的寿司醋、芥末油，辣椒油等停止促销，从而补贴鸡汁和果汁产品的促销，能起到重点产品的增量效果。
办固定人数5人，终端4人，流通1人，准备从终端调派1人兼跑流通市场，而原负责流通的人员兼跑省内周边城市，开拓空白市场。
每日晨会进行前日的工作汇报，端人员将负责的区域业务工作表格化，流通人员将市场信息和竞品动态提供给终端人员，终端方面的供求信息和网络资料由流通人员安排解决，大家交换意见，进行信息沟通，为销售做好全方位的工作。
终端人员销售对象为市内酒店，宾馆、咖啡茶馆等，面对直接消费者进行服务，要求在谈判技巧和国语标准化的程度上有所提高，要有实际的终端业务开发率，流通人员销售目标是为产品打开分销渠道，通过分销过程，较终到达消费者，流通人员要具备清醒的思维，长远的战略眼光，善于沟通、分析、认真看待问题的启发性和套路背后的逻辑性，打开每一个产品流通的环节，确保产品顺利分销。
给予全体办事处人员进行定期的培训，在销售技巧及谈判过程上进行实战的演习。
对于年工作计划我心里已留底，我相信一切在于行动，把我们所有的计划和目标都付诸于行动，当我们年底再总结的时候一切会有不同的收获。
1.一期工程已分别于11月18日、12月18日交房，二期工程如火如荼全面
展开，比一期工程同期加快了步伐。
2.本案焦点之一的宁墩中路建设问题也取得了突破性进展，大部分路段进入
浇筑阶段。
3.宁墩中路中段出现私人兴建门面房和商品房现象。
4.有部分客户主动咨询和意向购买门面房。
5.整个宁国市商铺行情一片低迷，不容乐观。
跟上项目工程进度，准备制定商铺营销方案。适时推出商铺，确保实现商铺的销售目标。
楼 盘均 价户型特征销售状况 备注
津河西苑小区3000元/?o（单层）一二层联体
伟华公寓3000元/?o（单层）一二层联体元月8日开始预订，现场可优惠。
上海广场 8396元/?o（沿街） 4569元/?o（区内）一二层联体想（90?o左预定90%以上开善未拿到预售证。注册资金
汇丰花苑3800元/?o（单层）一二层联体沿街门面
西津公寓3000元/?o（单层）/？/ ？/
宏佳花苑 3670元/?o（a区） 20xx元/?o（b区）只有几套是单层，剩下是联体不到30%a区是沿街部分 b区是小区深入
杨帆商都6800元/?o临河东路 4000元/?o临阳东路 3000元/?o临风南路一二层联体交房使用时只销售出一户目前已有四户进场营业
1.本市商铺市场
目前宁国市善有一部分空置商铺分散在市内各主要闹市地段，如津河大厦、锦苑广场、苏果超市、汽车站、市府广场等等。典型案例之一：汽车站隔壁有个楼盘，由于其开发商认为该楼盘占据了本市的优越地理位置，对当时市场估计过高，推出了5800元/?o的单层计算均价。结果造成“死盘”的严重后果，至今仍未销完。由于前期定位和心理期望值，致使进退两难的尴尬局面。
2.目前本市商铺的销售情况
宁国市的房产进入鼎盛时期，竞争也进入白炙化状态。面对该市8万多的城区人口，多层商品房也几近饱和状态，商铺的立场就近乎尴尬状态。
3.本项目分析
本项目最大的卖点是本小区未来拥有600多户业主这一庞大的消费群体资源的优势，本产品对本案内部消化能力也是一个考验。
本案最大的销售难点是来自市场本身的问题，供与求的比例。本市各大楼盘都面临卖不动的趋势，本案在地理位置上与其他楼盘没有较大的竞争力。因此，本案必须有合理的定位，科学的规划设计和实事求是适时调整的营销推广策略。
最大的销售瓶颈是道路问题。
1.规划设计建议
a、进深：12米左右。将商铺和宁墩路面的距离按国家有关规定预留，包括与小区内建筑物的间距。
b、间宽：可根据销售情况定夺，在充分了解市场，分析客户需求制定。
c、户形特征：根据市场需求及本案特征进行可行性分析，制定。并且在实际建设中根据实际销售情况调整和变更户型结构分割方案和心理准备。
d、建筑风格：根据小区的规划设计特征及园内的多层和别墅建筑风格，统一呼应同一风格的建筑产品。考虑美观、实用、大方的特点。
e、体量和面积：如果考虑中溪南路通车的话，不能超过40套。面积控制20xx?o左右。（具体略）
2.配套建议
车库和自行车车棚的配套。商铺对配套的要求是有辅助销售作用的，车库是
商铺销售中起重要制约作用的配套之一。
3.产品定位
a、目标客户定位
1.本小区的业主和准业主；
2.项目地附近的商贩们；
3.小区配套有关的商家如超市、医务站、银行、邮局之类；
4.看中本小区未来发展潜质升值空间的有闲散资金的投资者；
5.江浙一带及周边地区炒房团；
6.再次购房的投资者；
7.其他人群。
b、市场定位
1.本案的一期已经交房，已具备一定的人气。二期工程全面铺开，小区规模已成大势。在未来一年内，能形成和聚敛如此规模和人气的小区只有本案，具备各方面条件。形成竞争力的楼盘较少，商铺推出有优势。
2.结合本案特征，本案地理位置对于推出商铺是存在很大劣势的，加上本市商铺行情的低迷，特别是大体量的产品定位是大忌。
3.本案商铺的推出，其中有一重要销售制约环节是道路的畅通。所谓商铺没有人气就没有商机，没有商机就更没有商业活动；没有畅通的交通，商业活动不能流通，商铺的吸引力就消失了。如果中溪南路的又一焦点，没有解决办法，商铺推广的可行性要大打折扣，销售难度可以想象。
4.本案商铺的定位上主要针对围绕本小区配套这一主题，完善本小区的生活配套。提高本小区品质。因此定位上不能考虑过多的商业性趋向，而是以本案配套为主，如超市、医疗站、邮局、银行之类占绝大份额比例。体量比例应考虑不影响小区整体规划为前提，户型为框架结构，户型配比考虑灵活的分割销售（具体略）。
c、价格定位
由于本案定位主要为了本案的配套完善，定位范围较狭窄，面对市场供
大于求的局面。我们对市场的期望值不能寄予太高。前期定位关系着规划设计和建设等硬性问题，因此本产品的定位目前应作为商铺推广工作的首要问题慎重对待。
均价初步暂定5500?000元/?o（具体略）。
4.传播与推广建议
1.利用与整合我们所有的有效资源，调动我们的宣传途径和渠道，宣传推广本产品。可以套用和沿用我们的团购优惠政策。
2.运用我们颇有成效的客户带客户途径及舆论效应作好宣传推广工作。
3.整合本案卖点和制造卖点，通过媒体及各种宣传途径和渠道，突出宣传本产品。
4.在商品房销售过程中，附带引导商铺的推广销售工作。
以上草书系初步探索性草案，是笔者在较段时间内对目前宁国市房地产市场概况初步调研之后，起草的非正式性文书。仅供参考，请多包涵。
起草人：鲍xx
20xx年1月6日
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