醴陵市“夕阳部落”养老庄园商业计划书
目录
一、概要
二、公司简介
三、项目市场背景与市场情况分析
1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
2、养老服务社区的市场情况分析
3、主要竞争情况分析
四、SWOT分析与关键问题分析
1、机会
2、威胁
3、优势
4、劣势
5、关键问题
五、目标与目标可行性分析
六、营销计划
1、目标市场
2、产品
3、价格
4、渠道
5、促销
七、财务计划与财务分析
概要
《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。中国社会科学院发布《中国老龄事业发展报告(2013)》。蓝皮书指出，2013年以来中国老年人口数量突破2亿大关，占总人口数的14.8%。我国已成为人口老龄化国家。
公益设施是城市功能的重要体现，目前我国已经进入老龄社会，传统的养老观念在改变。为了更好的为老年人服务，我们本着“为党和政府分忧、帮天下儿女尽孝、替世上父母解难的宗旨”拟在本市十个乡镇建设“夕阳部落”养老庄园，集养老公寓、老年人商业团体、养老特色文化产业。打造环境优美、服务管理完善、设施齐全、具有乡村健康特色养生养老福地。
这些设施的建设不但能为老年人服务，还能提供大中专毕业生和下岗人员就业岗位300余个，即可为老年人解决了后顾之忧，又可为社会增加效益。
一、老年公寓需求的不断增长。
1、中国人口老龄化的发展。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中乡村健康养老公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
2、观念的变化。
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升至50%左右。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
4、中青年对未来老年人居住方式选择有很大变化。
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
5、随着养老公寓数量需求不断增长，产业将带动配套经济体的发展空间。
随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
二、中国老年公寓的特点
按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
1、地点的选择。
依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
2、老年公寓的模式。
借鉴国外经验，结合我国实际情况，老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
3、设计与配套设施。
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风，老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内配备正规定点合作医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
4、规模与档次。
从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅，配套养鱼、种菜、花木种植、休闲健身、拓展娱乐等。
5、老年公寓的性质。
依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。
三、老年公寓的现状与问题
由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
1、老年公寓的建设供不应求。
国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。而目前我们周围正规标准服务老年人的健康养老机构远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2、老年公寓的布局不尽合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友；交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3、老年公寓的价位偏高。
部份老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力，本市各个家庭满意价格为1200-1500元之间。
4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。
一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。
老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。
公司简介
成立醴陵市“夕阳部落”健康庄园管理有限公司，目标在本市建成十所健康庄园，服务将近5000人的老年人健康。公司的经营理念是——在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。公司的宗旨与使命是——专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。
1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
(1)、人口老龄化趋势
人口老龄化是世界化的发展趋势。
(2)、经济发展
——国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础
(3)、政治保障
——党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障
首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
其次，党和政府十分重视老有所养问题。
(4)、理论与实践
——理论和实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老提供了发展的理论和实践依据
(5)、人文环境
2、养老服务社区的市场情况分析
(1)、健康养老需求旺盛
(2)、养老服务需求迫切
日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
(3)、支付能力保障
随着经济持续发展，城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。而退休人员养老金逐年上涨。
3、主要竞争www.vswenku.com情况分析
（1）、养老服务市场的竞争分析
经过详细的市场调查，我们发现目前的全国养老市场尚无专门的健康庄园养老服务社区，市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。健康养老庄园项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于先期进入的公司无疑将是一个极其有利的局面。
社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；
“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。老年产业是朝阳产业，未来几年时间内，将会有大量的民间资金进入养老业。面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。
SWOT分析与关键问题分析
1、机会
（1）、巨大的“银色市场”
随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。再过5年我国老年人口将达到1.4亿；再过10年将达到1.63亿；再过20年将达到2.3亿；再过50年将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人，这给养老服务工作提出了严肃的课题。
（2）、政府的关注与支持
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
（3）、GDP的保障
随着经济持续发展，居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。有了经济的保障，才能保证服务的实现。
（4）、健康养老庄园——养老胜地
健康养老庄园又具有5大优势：第一，清新的气候、自然环境在居民中具有很高的号召力；第二，健康养老庄园对于老人互换环境提供保障，能够满足老年人对不同居住自然环境的喜爱；第三，健康养老庄园建设经济比较发达的集镇旁边，生活便利；第四、健康养老庄园实惠健康服务设计，养老成本并不高；第五，健康养老庄园服务未来退休人员较多，养老机构将不断兴起。
健康养老庄园的经济、人文、自然等条件，使其充分具备作为养老休养地的优势，未来的健康养老庄园将是越来越多老年人的选择，而健康养老庄园的养老产业的市场商机日渐明朗。
2、威胁
（1）、观念落后，意识不足
一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
（2）、竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前健康养老庄园的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。“健康养老庄园”在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
3、优势
（1）、对于目标市场较为了解；
（2）、专业化的各项服务队伍；
（3）、经验丰富的管理团队
（4）、先入为主，抢占先机
上述两个绝对有利因素，将再次为公司此次投资建设“XX”个人养老服务项目，提供外人很难了解和发现的好处及赢利机会。
4、劣势
5、关键问题分析
“健康养老庄园”作为专业化的养老服务社区，以优质高价、高档专业的形象进入市场，是否能如预期的那样得到目标顾客的认可与接受？
健康养老庄园养老服务市场上存在一定数量可以提供类似服务的机构，它们提供的养老服务必然会对人们是否选择“健康养老庄园”这种专业化的养老社区产生一定影响。
然而，毕竟有竞争才有发展，虽然竞争者不在少数，抢先进入养老服务市场的先机的获得，使得“健康养老庄园”的养老服务社区项目在起点已经领先对手，只要有足够的实力与耐力，我们有充分的理由相信“健康养老庄园”可以一路领先、一往无前。
五、目标与目标可行性分析
六、营销计划
1、目标市场
“健康养老庄园”养老服务社区主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
2、产品
《养老服务社区养老服务的三大主张》
主张一：老年生活张扬个性主张二：阳光院坝邻里如亲主张三：子孝孙贤尽享天伦
《养老服务社区养老服务的八项服务》
养老服务社区，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。凡入住“健康养老庄园”养老服务社区的老年朋友享受以下八项服务：
医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。
心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。
交通服务：开设大巴专线往返于健康养老庄园与各园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。
安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理天使以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。
购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。
报刊服务：代订各种报刊及电子刊物，报刊投送到居室。
音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。
园艺农林种植：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。
旅游：园区与各旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游。
老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在健康养老庄园中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。
公司始终坚信，完善的养老服务才是最终赢得顾客信赖的依托和保障，是公司在广阔的老年产业市场中进一步发展的真正基石。
3、价格
销售安排：每月服务费1400元/人
4、渠道
养老服务社区的销售服务，将在使用直接销售和委托代理的传统模式的基础上，同时开辟网络营销模式的新型销售模式：
（1）、公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好的联系，故采用直销模式,销售过程中发生的费用由公司来控制，高效从严支出可以大大降低销售过程的费用。而且从渠道控制的角度，自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。
（2）、随着老年人消费行为的理性和成熟，要走专业化道路，细分养老产业市场，为了发挥专业服务优势，考虑将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。
（3）、21世纪是信息化的世纪，互联网席卷中国大地的时候，养老产业与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、老年人相关行业的网络环境。网络营销能更有效地促成消费者与公司之间交易活动的实现。
5、促销
（1）、广告及公益活动
（2）、销售促进、公共关系与人员推销
（3）、直接营销
七、财务计划与财务分析
租赁具备土地、水塘、山地、房屋等几方面要素的地点8至10亩，投资100万元一家健康养老庄园（分期开发建设），第一年营业后吸纳200人一家机构，月纯收入（1400-1100）*200=6万，年利润72万一家，10 家720万；第二年营业后吸纳300人以上一家机构，月纯收入（1400-1100）*300=9万，年利润108万一家，10 家1080万以上。投资周期不到1.5年就收回投资，后期盈利对于投资者而言很是沉稳。
